El ‘banco malo’ prestó 42,9 millones sin intereses al vehículo constituido junto un fondo americano. La firma semipública aporta 162 millones en financiación para
enajenar tres grandes lotes.La Sareb llegó a financiar gratis para cerrar la venta del lote de inmuebles valorado en 100 millones de euros al fondo H.I.G. El banco malo prestó 42,9 millones sin intereses ni comisiones al Fondo de Activos Bancarios (FAB) al que transfirió los activos, adquirido posteriormente en un 51 por ciento por el fondo anglosajón H.I.G. Capital y participado en el 49 por ciento restante por la sociedad dirigida por Belén Romana. Era la primera operación mayorista, bautizada como Bull, y su ejecución era clave para lanzar un mensaje de éxito por parte
del banco malo e incentivar el apetito de los fondos extranjeros de cara a colocaciones posteriores.La Sareb no es un banco, pero
se ha convertido en una suerte de financiador a los fondos para que compren sus propios inmuebles, cubriendo la demanda de crédito que suelen plantear estos inversores especialistas para adquirir propiedades. En los tres vehículos construidos para enajenar grandes lotes, conocidos como Operación Bull, Corona y Teide, la Sareb ha comprometido 162,07 millones de euros: 133,44 millones en préstamos ordinarios y hasta 28,63 millones en líneas revolving, según revelan sus escrituras de constitución.Una exposición del 72%
En todos los casos el FAB recibe los inmuebles y abona la factura
en parte con el préstamo que el mismo banco malo le suministra y el resto con valores emitidos por el vehículo. La sociedad semipública se queda así como accionista del vehículo en el que aparca los pisos y participará en las plusvalías teóricas que generen las ventas. Si las desinversiones van mal, su exposición es también elevada por la doble posición de accionista y financiador. En la Operación Bull asume el 72 por ciento del riesgo: 42 millones del préstamo y un valor teórico de 28,9 millones por la cuota en el FAB.La línea de financiación revolving la abre para
que el FAB atienda los costes ligados a su operativa, como el pago de impuestos, el mantenimiento de edificios o el desarrollo de promociones inacabadas.La cuantía y condiciones
de la financiación varían en cada operación por ser parte de la negociación con los inversores, explicaron en el banco malo. Es un ítem a tratar junto al valor de transferencia de los inmuebles o la misma participación accionarial que compra el fondo en el FAB y mantendrá la Sareb.En las tres operaciones montadas, el crédito ha pasado de ser gratuito a aproximarse a las condiciones de financiación de mercado. La Operación Bull fue la prueba de fuego: sacaba 1.687 inmuebles de toda índole -pisos, garajes, solares e, incluso, alguna promoción inacabada.-, localizados en gran parte
en la costa levantina, Andalucía y la islas, en un intento de testar el apetito inversor extranjero en las zonas más turísticas.El precio
de transmisión al Fab se fijó en 101,82 millones, incluidos impuestos. La Sareb le prestó 42,9 millones sin interés ni comisiones y dispuso una línea de financiación revolving máxima de 10 millones. El plazo para amortizarlo, con cargo previsiblemente a las rentas que devenguen los inmuebles o con su enajenación, se extiende hasta 2027.H.I.G. Capital se impuso a otros interesados como Apollo, Colony Capital, Ceterbridge, Cerberus o Fortress. Para gestionarlo, el fondo de capital riesgo americano fichó a Jaime Bergel, antiguo ejecutivo de Goldman Sachs y Merrill Lynch, que había logrado atraer a las grandes fortunas del país (Del Pino, Manuel Jové ó Alicia Koplowitz) para lanzar una firma de capital riesgo a la que decidió poner fin tras cerrar varias inversiones en Coronel Tapioca o Jimmy Choo, poco después de que dejase la firma su socio Carlos Tejera (ex McKinsey)
Interés del 3,5% en Teide
La Sareb prestó otros 58,54 millones al vehículo que compró los 2.441 inmuebles de la cartera Teide. En este caso devenga un interés del 3,5 por ciento anual, exento también de comisiones, y cargaría una penalización del 5,5 por ciento en caso de demora en su amortización, inferior en todo caso a los interés de demora de operaciones crediticias asimilables. El FAB cuenta
con un crédito revolving adicional de la Sareb por hasta 14,63 millones, del que ya ha dispuesto de 6,58 millones para abonar tributos ligados al cambio de propiedad de los pisos.La oferta del fondo Fortress y el Grupo inmobiliario Lar se adjudicó la Operación Teide, integrada por 2.441 inmuebles compuestos por viviendas residenciales, trasteros, garajes, suelos, locales comerciales y varias obras en curso. El precio del lote se fijó en 146 millones de euros, si bien su transferencia se cerró en 152,9 millones, una vez incluídos los impuestos ligados a la transmisión. El consorcio conformado por Fortress y el Grupo Lar controlan el 85 por ciento del vehículo, y la Sareb mantendrá el 15 por ciento.
La Sareb ha constituido el FAB de la Operación Corona, incluso, antes de cerrar la venta. Es su primer paquete de oficinas y reúne cuatro edificios en Madrid, con entre
un 80 y 100 por ciento del espacio alquilado a empresas como Azucarera, Clece, Mercadona o el Grupo Sigla (Vips, Wok y Ginos). El precio de transmisión se fijó en 80 millones, y concedió al vehículo un crédito de 32 millones al 5 por ciento y una línea revolving sin interés ni comisiones por hasta 4 millones.El FAB es una especie de fondo de titulización con ventajas fiscales en la transferencia de los pisos y en los ingresos de su venta y alquiler, mientras la Sareb esté en el capital
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